Il mercato immobiliare svizzero si prepara a entrare nel 2026 in rallentamento, dopo anni caratterizzati da forte domanda e offerta limitata. Secondo l’ultimo rapporto Immo-Monitoring di Wüest Partner, la domanda di appartamenti è destinata a diminuire, mentre si attende un ritorno alla crescita degli investimenti nel settore edilizio, dopo un periodo di stagnazione durato quasi un decennio.
La combinazione tra affitti elevati, scarsità di alloggi disponibili e un rallentamento del mercato del lavoro sta modificando il comportamento degli acquirenti e degli affittuari, innescando laa ricerca di un nuovo equilibrio tra domanda e offerta.
Domanda in calo e nuove tendenze abitative
Lo studio di Wüest Partner evidenzia che nel 2026 la domanda di appartamenti sarà in calo, in particolare tra le persone single. Si tratta di una delle categorie che più ha contribuito alla crescita del mercato negli anni scorsi. Nel 2024 sono stati creati circa 22.400 nuovi nuclei familiari composti da una sola persona, contro i 35.500 del 2021. Un netto ridimensionamento della tendenza alla vita indipendente. La causa principale risiede nella mancanza di offerta abitativa e nel livello elevato delle pigioni, che costringe molti cittadini a rinunciare alla ricerca di un appartamento autonomo, preferendo soluzioni condivise o permanendo più a lungo presso la famiglia d’origine.
A pesare è anche il rallentamento del mercato del lavoro: il numero di occupati in Svizzera è cresciuto marginalmente nel 2024, segnando uno dei tassi più bassi dall’inizio della pandemia. Questo fenomeno incide sulla “domanda aggiuntiva” di abitazioni, riducendo la necessità di nuovi alloggi soprattutto nelle aree urbane a forte immigrazione professionale.
Parallelamente, cresce la pressione sugli affitti residenziali: gli analisti prevedono che nel 2026 gli affitti pubblicati aumenteranno dello 0,7% mentre quelli esistenti scenderanno dello 0,8%. Il rallentamento generale dei prezzi non si traduce però in un immediato vantaggio per gli affittuari. L’offerta resta insufficiente rispetto alla domanda effettiva, soprattutto nei centri urbani e nelle aree limitrofe.
Un altro segnale di cambiamento arriva dal segmento delle case unifamiliari, che continueranno a registrare incrementi di prezzo tra il 2,8% e il 3,1%. Sebbene il ritmo di crescita si stia attenuando, questo comparto resta il principale traino del valore immobiliare complessivo. In direzione opposta, gli spazi per uffici mostrano una tendenza al ribasso, con un calo previsto dello 0,6% nei canoni di locazione. Tuttavia, la domanda rimane sostenuta per gli immobili di qualità elevata, pronti all’uso e situati in posizioni centrali o strategiche, segno che la trasformazione del lavoro post-pandemia ha consolidato una domanda più selettiva e meno quantitativa.
La situazione del mercato immobiliare svizzero riflette un quadro in transizione: meno nuove famiglie, minore capacità di spesa e una preferenza crescente per la condivisione degli spazi abitativi.
Ritorno alla crescita per l’edilizia e prospettive 2026
Se da un lato la domanda abitativa rallenta, dall’altro il settore delle costruzioni si prepara a una ripresa dopo anni di stagnazione. Lo studio di Wüest Partner prevede per il 2026 un aumento degli investimenti edilizi del 5,3%, segnando il ritorno della fiducia nel comparto. Tale crescita sarà sostenuta da due fattori principali: la ripresa delle nuove costruzioni, soprattutto nel segmento degli alloggi plurifamiliari, e la spinta alle ristrutturazioni derivante dall’imminente abolizione del valore locativo. Quest’ultima misura è prevista per il 2028 o 2029 e ridurrà il carico fiscale sugli immobili di proprietà.
Gli analisti ritengono che la fase di consolidamento del mercato immobiliare svizzero offrirà l’opportunità di ribilanciare i rapporti tra domanda, offerta e prezzi. Dopo anni di eccessiva concentrazione sulle aree metropolitane, l’attenzione potrebbe spostarsi verso centri di dimensioni medie e regioni periferiche. Qui la disponibilità di spazi e terreni permette ancora uno sviluppo sostenibile. Inoltre, l’aumento previsto delle spese edilizie potrebbe ridare slancio anche all’indotto: architettura, ingegneria, tecnologie green e materiali innovativi.
Un altro elemento cruciale sarà la sostenibilità. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni saranno sempre più influenzate dalle direttive ambientali federali e cantonali, nonché dalle esigenze di risparmio energetico e riduzione delle emissioni. Questo trend favorirà la nascita di nuovi standard abitativi e l’adozione di tecnologie per l’efficienza energetica.
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