La cura dimagrante imposta al mercato del real estate dagli alti tassi di interesse ha avuto i suoi effetti. In 14 delle 25 città analizzate dal Global Real Estate Bubble Index di UBS, il rischio bolla nei prezzi delle abitazioni è diminuito. Tra queste città anche Milano, che figura solo al 24° posto nella speciale classifica con un indicatore di rischio basso. Al vertice, ovvero le città dove, secondo le analisi di UBS, è presente una bolla, ci sono Miami, Tokyo e Zurigo.
L’effetto tassi sui prezzi delle abitazioni
Il primo rialzo dei tassi di interesse risale al marzo 2022. Da allora le principali Banche centrali (BCE, Fed, BoE, BNS) hanno accelerato il ritmo per inseguire e fermare l’inflazione. L’impatto sui prezzi degli immobili si è fatto sentire. Rispetto alla metà del 2022 i prezzi delle abitazioni hanno perso il 15% in media. “Le città che hanno registrato le più forti correzioni dei prezzi sono quelle che hanno mostrato un elevato rischio di bolla immobiliare negli anni precedenti” ha precisato Claudio Saputelli, responsabile Real Estate della Direzione investimenti di UBS Global Wealth Management.
Come conseguenza, città come Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi hanno registrato discese si prezzo di circa il 20% dai valori massimi, Vancouver, Toronto e Amsterdam hanno visto riduzioni più limitate, attorno al 10% in termini reali. Nell’ultimo anno, nel quale i tassi di interesse sono rimasti sui livelli massimi, la crescita dei prezzi delle case si è rivelata molto contenuta, anche in questo caso con differenze da caso a caso, anche rilevanti. Mentre Parigi e Hong Kong hanno continuato nella correzione dei prezzi, nonostante i giochi olimpici tenutisi nella capitale francese, Dubai e Miami hanno continuato a salire. Miami oggi si trova in prima posizione. È la città dove i prezzi delle case appaiono maggiormente gonfiati.
Se i tassi elevati rappresentano un freno per i mercati immobiliari, la discesa che si prospetta dopo le prime sforbiciate delle Banche centrali dovrebbe favorire una risalita dei prezzi degli immobili, come pensa Matthias Holzhey, autore dello studio di UBS GWM: “I prezzi reali delle case in molte città hanno toccato il fondo. Le prospettive economiche determineranno probabilmente se i prezzi torneranno a salire o se invece resteranno stabili”.
Real Estate: la situazione in Svizzera ed Europa
La ricerca annuale UBS Global Real Estate Bubble Index approfondisce la situazione nelle differenti aree geografiche e propone un focus sia sulla Svizzera che sull’Europa. Nell’indice per la Svizzera vengono prese in considerazione le città di Zurigo e Ginevra. In entrambe le città il rischio bolla si è abbassato ma mentre Zurigo rimane nella fascia alta della classifica (rischio elevato), Ginevra mostra una rischiosità definita elevata.
“Acquistare un immobile di proprietà a Zurigo costa oggi quasi il 25% in più rispetto a cinque anni fa in termini reali” viene sottolineato nella ricerca. Anche gli affitti crescono nella capitale finanziaria della Confederazione. Già elevati, sono quelli che hanno registrato uno degli aumenti più forti. “La quota di abitazioni di proprietà è in calo – spiega il report – poiché i nuovi condomini sono spesso affittati come proprietà in buy-to-let (ovvero acquistare per affittare). A causa della limitatissima mole di case di proprietà a Zurigo, queste saranno sempre più percepite come un bene di lusso”. Secondo la ricerca è improbabile un cambiamento del trend a causa del calo dell’attività edilizia mentre la richiesta nei centri urbani aumenta.
A Ginevra i prezzi delle case sono aumentati del 10% negli ultimi cinque anni e sono rimasti fermi nell’ultimo anno. Si è registrato invece un incremento degli affitti legato all’aumento di popolazione, il più elevato dal 2015.
Le città europee inserite nell’indice sono Amsterdam (7°), Francoforte (11°), Madrid (16°), Monaco di Baviera (17°), Londra (19°), Parigi (21°), Stoccolma (22°), Varsavia (23°) e Milano (24°). Alle prime quattro città viene assegnato un rischio bolla moderato, alle restanti un rischio bolla basso.
Per quanto riguarda il capoluogo meneghino, i prezzi delle abitazioni hanno continuato a superare la media nazionale grazie a un’economia robusta, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole. Tuttavia, al netto dell’inflazione, i prezzi e gli affitti sono rimasti ai livelli del 2018.
Il Global Real Estate Bubble Index di UBS GWM